目录

.销售动线

2.入门问位及接待

3.区域模型话术

4.沙盘话述

5.园林话术

6.联排现代美式5#样板房话术

7.双拼样板房说辞话术

8.竞品对比口径

进场问候：“欢迎光临保利生态城！”

问位

影音室项目3D片、品牌片播放（需VIP室关门配合播放效果，一次接待-2台客户）

区域模型讲解

沙盘讲解

售楼部去样板房路上的园林讲解

样板房讲解

回售楼部算价

项目采取双方轮流问位制度：

问位话术如下：

第一句：您好，欢迎光临保利生态城，请问您是第一次来看房吗？

若客户回答：是（则按照两家轮流判头位）

若客户回答：不是，以前来过。

第二句：请问之前是哪位销售顾问接待您的呢？

若客户回答：是某某接待我的（则将该客户判给该销售）

若客户回答：不记得是哪位销售人员了（则按照客户头一次来访进行轮流判头位。）

若客户不记得是哪位销售，被判了头位，若在给客户讲解区域和沙盘之前被原来的销售认出来，且客户愿意由原来的销售接待，则将客户判给原销售，若是在讲沙盘之后认出来的，或客户愿意让新销售人员接待的，则维持原判位标准。

“欢迎光临保利·生态城！”我是置业顾问某某，很荣幸能为您服务，接下来由我为您介绍一下。

我们保利生态城是保利地产在华南地区打造的最大的原生态主题旅游区，定位于全球生态居住范本，这个名称寓意项目以独一无二、稀缺珍贵的自然生态资源为依托，同时集顶级的区域规划、交通、品牌、项目配套于一体，这些共同构成了保利生态城顶级生态人居价值体系。下面让我来向您介绍保利生态城区域规划、交通、山水资源、品牌和项目配套五大价值体系：

顶级区域规划，未来升值潜力无限

讲解重点:城市商业商贸中心规划，珠三角一小时生活圈中心，发展潜力不可限量。

保利生态城位于广东省东莞市东部地区，依托国家级重点生态森林公园——宝山森林公园，是保利地产斥资百亿在华南地区重点打造的鼎力巨作。项目整体占地60平方公里，（相当于6个华侨城或2个澳门这么大），横跨东莞东部三大区域，与深圳宝安区相接，将被打造成为全球最宜居的生态居住范本项目。

首先，请允许我为您介绍一下我们项目的区位，我们项目位于东莞东部区域，在东莞整体的城市规划中，东莞将形成专业中心体系支撑，五大片区组成的生态空间布局，而我们项目所在的东部区域将被打造成为珠三角区域性商贸流通中心、商务和休闲旅游中心、铁路交通枢纽版块，成为东莞城市规划中重点打造的商务、商贸、交通核心区域。同时，我们项目南往深圳仅仅8分钟，欢乐谷、华侨城、世界之窗、万象城等深圳的休闲购物娱乐中心尽在掌握中。北往广州，38分钟，就可以流连于繁华珠江、灯光璀璨小蛮腰，体验最星光的广州。同时50分钟，即可漫步于香港的星光大道，在太古城、铜锣湾百货血拼，在海洋公园、迪士尼乐园体验感受欢乐与刺激，体验最时尚的香港。

小结：我们项目作为珠三角一小时生活圈的中心，繁华与时尚尽在您的掌握，同时坐享城市商业商贸中心规划，区域未来的发展潜力自然是不可估量的。

顶级交通网络，交通四通八达：

讲解重点：一条和谐号、两线轻轨，7大高速交通要道，生态城立体的交通网络让未来无限便捷。

我刚刚为您介绍说我们可以一小时内到达珠三角的任何区域，下面请您让我为您详细介绍我们的交通路线：

我们项目临近城市主干道——樟木头大道，从樟木头大道一直向南约3分钟可以到达龙林高速田心出口，可以轻松驳接珠三角环线高速（莞深高速），广深高速、机荷高速、虎岗高速、丹平快速等珠三角高速交通要道，小时内轻松到达广、深、莞、港等珠三角主要城市。

项目未来的交通网络将更加完善，年2月日开始博深高速已经通车，年年底从莞高速部分路段已经通车，预计今年会全线贯通，到时将有更多的高速线路可以便捷到达广州、深圳。年深圳外环将全面贯通，直接从龙林高速转上深圳外环线可以迅速直达深圳。

轨道交通更是让项目与国际无缝对接！沿着樟木头大道往北5分钟可以到达广深和谐号动脉的樟木头车站，乘坐和谐号可以8分钟到达深圳罗湖火车站，38分钟到达广州火车东站；另外规划中的由麻涌车站开往黄江南站的东莞轻轨R线以及由清溪车站开往黄江的东莞轻轨R4线交汇于与生态城的黄江南站，并且与深圳地铁4号线延长线对接，同时，R穿过东莞市中心区，在麻涌站与广州地铁蟹山站相连接。届时，生态城将真正实现与广、深、莞的无缝对接。

小结：完善密集的高速和轨道交通网络，让保利生态城成为珠三角交通核心，为项目打造华南地区最大生态旅游区奠定了基础，便捷的交通将改变珠三角市民的生活方式。

顶级山水资源，大自然的恩赐

讲解重点：千年宝山风水龙脉，拥享四库一湖的纯净山水资源，上千种珍惜动植物资源价值，在生态城，拥有的是豪门贵族对稀缺生态自然资源的极致占有。

前面有向您介绍我们保利生态城是依托宝山森林公园而建。宝山森林公园，是于年经广东省人民政府立项批准建立的重点森林生态保护区，总面积公顷。东莞老八景“宝山石翁出芙蓉”就源于此，园内林木繁茂、湖水澄碧、百鸟鸣唱、野趣浓郁、以幽、静、秀、野为特色，尤其是我们远近闻名的芙蓉寺，始建于明崇祯十二年，距今已有四百多年的历史，一直以来香火鼎盛，慧灯高照，进山朝拜礼佛的信男信女络绎不绝，香客如织。相信您也知道香火鼎盛的寺庙一定都是汇聚天地灵气的风水宝地，我们生态城依托数十里宝山龙脉，聚天地灵气，滋养您的家人世代平安富贵。

我们生态城内部即拥有丰富的生态自然资源，十里山峦起伏，连绵环绕，身为壮阔，内部原生植被覆盖率高达90%，是珠三角自然原生态自然资源保护最完好的区域，我们项目内部有思罗坑水库、电光村水库、牛径水库、电光村水库以及天湖（四库一湖）这样水体资源，我们的四库一湖属国家一级饮用标准水库，水质非常洁净，是目前供应东莞东部地区的直接饮用水库。我们项目生态山湖集于一身，绝无仅有。我们60平方公里生态森林氧吧里，负离子含量高达个/平方米厘米，舒适的2.8度的年平均气温，低于深圳城区至少5度。在我们60平方公里的自然氧吧里还有余种珍稀植物、00余种珍惜动物，丰富程度与珍贵价值绝对属于生态居住生活中的佼佼者。

小结：在雾霾、水污染高发的当今社会，如此丰富纯净的生态资源是多么的稀缺珍贵，保利生态城如此顶级的山水资源，大自然的恩赐。古往今来，高端人群居住的群落从来都在于对稀缺资源的极致占有，如此自然纯粹的拥有如此丰富的稀缺资源，方能彰显您人生的境界。

顶级央企品牌，2年47城，销售业绩过亿

讲解重点：以保利集团为依托的保利地产是实力最强的央企房地产企业，公司以“和者筑善”为品牌理念，以“打造中国地产长城”为企业愿景，2年47城，布局全国，年销售业绩过亿，在珠三角区销售业绩过亿，是珠三角市场占有率最高的房地产开发企业，也是珠三角最具实力的开发企业。

保利集团简介：

中国保利集团公司系国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业，其前身为年成立的保利科技有限公司，年，经国务院、中央军委批准，中国保利集团公司在保利科技有限公司的基础上组建。29年来，中国保利集团公司已形成以军民品贸易、房地产开发、文化艺术经营、矿产资源领域投资开发、民爆器材生产与爆破服务为主业的“五业并举”发展格局。集团公司下辖保利科技有限公司、保利南方集团有限公司、保利（香港）控股有限公司、保利文化集团股份有限公司、保利民爆科技集团股份有限公司等专业子公司，旗下拥有保利房地产（集团）股份有限公司（股票代码：S.H.648）与保利（香港）投资有限公司（股票代码：H.K.）两家境内外上市公司。

依托保利集团的文化优势，保利地产领航文化地产：

保利集团在文化艺术经营方面的表现非常突出。0年5月，保利集团以民族利益为先，毅然花重金拍下十二生肖兽首中的牛首、虎首、猴首，拍卖总耗资达3万港币。而猪首则是目前唯一一个以公益方式回归的兽首铜像，经由澳门著名实业家何鸿燊先生以6万高价收藏后捐赠给保利艺术博物馆。目前这些国宝兽首都珍藏在北京保利艺术博物馆给公众参观，这是保利集团的实力与社会责任的体现。

剧院方面保利集团拥有包括北京保利剧院、上海东方艺术中心、东莞玉兰大剧院、深圳保利剧院等在内的20多家大剧院；影视投资与电影院线管理等（2-5年投资制作电影50余部、电视连续剧多集，包含大家耳熟能详的：《十月围城》、《赤壁》、《白银帝国》、《投名状》等电影。在广州、上海、北京经营数十家电影院线）其中，深圳保利剧院由中国保利集团投资兴建，是深圳保利文化广场的核心组成部分，将凭借其先进的设备设施，依托北京保利剧院管理公司先进的经营管理理念和成熟的专业化管理模式，成为深圳市文化市场的重要支柱。

在地产开发过程中，保利地产始终秉承“和者筑善”的品牌理念，积极发展文化产业，致力于国民文化、艺术质素的培育和提升。其中，最具社会影响力包括一年一度的“和乐中国”：9-20分别邀请钢琴王子朗朗、民族舞蹈家杨丽萍、民族歌唱家宋祖英等，依托社区、不设任何门槛，以纯公益的形态